Wat is de wooncoöperatie?
Volgens de internationale definitie van coöperaties kunnen we wooncoöperaties omschrijven als: “autonome organisaties van personen die zich vrijwillig verenigen om hun woonbehoeften en ambities te behartigen door middel van een onderneming waarvan ze samen eigenaar zijn en die ze samen democratisch besturen.”
In een wooncoöperatie bezitten de bewoners-coöperanten geen eigen woning, maar kopen ze aandelen. De coöperatie is eigenaar en verantwoordelijk voor de aankoop, bouw, financiering, het beheer en het onderhoud van het pand. De bewoners-coöperanten krijgen levenslange woonzekerheid in ruil voor hun aandelen. Door middel van hun aandelen zijn de coöperanten samen eigenaar van de coöperatie. Zo wordt het gebouw een collectief eigendom, waarin bewoners-coöperanten gebruik maken van een individueel appartement, verzekerd van de nodige privacy, en van mogelijke collectieve voorzieningen.
Voor het gebruik van hun appartement en de collectieve voorzieningen betalen de bewoners-coöperanten een maandelijkse woonbijdrage aan de wooncoöperatie. Deze bijdragen dekken alle kosten van de coöperatie inzake financiering, beheer, onderhoud, werking, verzekeringen, belastingen, … en worden evenredig verdeeld over alle woningen. Het ‘wonen aan kostprijs’ blijft relatief stabiel en wordt doorheen de looptijd van een project steeds aantrekkelijker. Speculatie wordt daarbij vermeden door het gebouw op lange termijn in eigendom te houden én door in de statuten van de vennootschappen duidelijke regels te voorzien terzake de eventuele verkoop(prijs) van de aandelen.
De wooncoöperatie is een autonome organisatie die democratisch wordt bestuurd door alle coöperanten. Op de jaarlijkse Algemene Vergadering kunnen zij beslissen over de globale werking en het beheer van het gebouw. In werkgroepen kunnen zij – buiten de strikte regels van de Wet op de mede-eigendom om - meedenken over de collectieve voorzieningen van hun gebouw alsook andere diverse thema’s zoals duurzaamheid, onderhoud, etc. Afhankelijk per coöperatie worden bewoners meer of minder ontzorgd.
Hun relatieve onbekendheid alsook het gebrek aan juridische erkenning van/ basisdocumenten inzake collectief eigenaarschap vormen op vandaag een belangrijk obstakel voor de wooncoöperaties in Vlaanderen. Om die reden vinden ze moeilijk toegang tot betaalbare gronden, aangepaste financiering en zijn lokale besturen niet altijd bekend met de voordelen die wooncoöperaties hen kunnen bieden. Ook de brede laag van de bevolking is nog niet bekend met de meerwaarde van het model. De erkenning van de wooncoöperatie als een actor dringt zich op, opdat de schaalbaarheid van het model kan toenemen.
AANBEVELING 1 - Erken de wooncoöperatie als volwaardige woonactor
Hoewel de wooncoöperatie een beproefd model is in het buitenland, krijgt het in België voorlopig weinig erkenning noch waardering. Daarom lijkt het ons goed om een gemeenschappelijke stam te definiëren waarop de diversiteit aan coöperatieve woonmodellen is gebaseerd.
De basis hiervoor ligt in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen waar de coöperatieve vennootschap duidelijk is omschreven. Vele wooncoöperaties zijn bovendien erkend door de Nationale Raad voor de Coöperatie, wat zorgt voor een aantal voordelen, zoals een belastingsvrijstelling op een deel van de dividenden, een verlaagd belatingstarief en sociale zekerheid van werknemers voor bestuurders van wie het beheer van de coöperatieve vennootschap de belangrijkste beroepsactiviteit is. Tevens kan een wooncoöperatie ook erkend worden als sociale onderneming, wat het non-profit karakter van de organisatie vastlegt.
Tot slot lijkt het ons - ondanks de bestaande wetgeving en erkenning als coöperatie - vooral wenselijk en noodzakelijk om het collectief eigenaarschap meer te waarderen en de wooncoöperatie te erkennen als volwaardige en waardevolle woonactor binnen het beleidsdomein wonen. Dit is een regionale bevoegdheid, dus richten we ons met deze vraag tot de Vlaamse Minister van Wonen en het Agentschap Wonen in Vlaanderen. Deze erkenning kan de basis zijn voor het uitwerken van gerichte instrumenten of wetgeving en kan meer vertrouwen geven aan private marktpartijen, banken en investeerders, maar ook aan toekomstige bewoners en kleine investeerders die een coöperatief woonproject genegen zijn.
