Wat is een goed gebouwbeheer op lange termijn?
Bij betaalbare woonprojecten ligt de focus vaak op een lage bouwkost. Dat lijkt logisch: hoe efficiënter de aanpak en hoe beter het aanbod afgestemd is op de vraag, hoe betaalbaarder het project. Maar in het Living Lab Hybride Wonen hebben we geleerd dat betaalbaarheid verder gaat dan de startinvestering. Een gebouw wordt niet voor één moment gebouwd, maar voor tientallen jaren. Daarom is het cruciaal om ook te kijken naar de Total Cost of Ownership (TCO): de totale kosten over de volledige levensduur van een gebouw.
TCO omvat niet alleen de bouwkosten, maar ook de kosten voor het energiegebruik, onderhoud en vervangingen. Door deze kosten in kaart te brengen en te vergelijken met de initiële investering, krijgen we een realistisch beeld van wat een woonproject écht kost op lange termijn. Voor wooncoöperaties, die levenslang eigenaar blijven, is dit inzicht onmisbaar. Een goed gebouwbeheer houdt rekening met waardebehoud, aanpasbaarheid en het verminderen van het risico op leegstand. Zo zorgen we ervoor dat betaalbaarheid niet eenmalig is, maar duurzaam verankerd blijft.
AANBEVELING 5 – Streef naar een betaalbare Total Cost of Ownership (TCO)
Betaalbaar wonen is geen momentopname, maar een continu proces dat gedurende de volledige levensduur van een gebouw gerealiseerd en gewaarborgd moet worden. Binnen hybride woonmodellen is het streven naar een betaalbare Total Cost of Ownership (TCO) essentieel. TCO kijkt verder dan de initiële bouwkosten en omvat alle kosten van een gebouw: van grondaankoop en materiaalproductie, via installatie en gebruik (inclusief operationele energie, onderhoud, en vervanging), tot de eindelevensduurkosten.
Onze analyses tonen dat de grootste bijdrage aan de TCO plaatsvindt tijdens de productie en installatie van gebouwelementen, gevolgd door operationele energie, vervanging van elementen (zoals keukens en badkamers) en onderhoud van verwarmingsinstallaties. De sloopfase levert nauwelijks een significante bijdrage, gezien de lage kosten en lange afschrijvingstermijn. Dit benadrukt het belang van ontwerpkeuzes: de juiste oriëntatie, focus op hergebruik, een doordachte selectie van (duurzame) materialen en (circulair) vervangbare componenten kan zowel de TCO als de milieu-impact aanzienlijk verlagen.
Het streven naar een optimale Total Cost of Ownership leidt vaak tot hogere up-front kosten, bijvoorbeeld door te kiezen voor circulaire materialen of gestandaardiseerde vervangbare elementen. Deze keuzes betalen zich terug in lagere onderhoudskosten, langere levensduur en waardebehoud van de woonunits. Voor wooncoöperaties is het cruciaal dat deze langetermijn voordelen ook boekhoudkundig vertaald worden in langere afschrijvingstermijnen en door financiers erkend worden via aangepaste looptijden van leningen. Zo ontstaat ruimte om te investeren in kwaliteit en duurzaamheid.
Daarnaast biedt het hybride woonmodel kansen om kosten te drukken door compacte wooneenheden te combineren met collectieve faciliteiten en gedeelde buitenruimtes. Dit verhoogt niet alleen de leefbaarheid, maar zorgt ook voor een efficiënter gebruik van middelen.
Onze ervaring leert dat betaalbaarheid niet enkel een kwestie is van lage initiële kosten, maar van slimme keuzes over de hele levenscyclus. Door de TCO centraal te stellen in ontwerp, financiering en beheer, bouwen we aan woonmodellen die zowel economisch als ecologisch toekomstbestendig zijn.
