Wat zijn ondersteunende maatregelen op privaat initiatief?
In het Living Lab Hybride Wonen zijn we niet uitgegaan van financiële ondersteuning door de overheid. We rekenen volledig op de kapitaalinbreng en de maandelijkse woonbijdragen van de bewoners, en op leningen van de banken en eventuele aandelen van private investeerders. Aanvullend is wel onderzocht of er andere stimuli mogelijk zijn die de opstart van een coöperatief woonproject kunnen vergemakkelijken. Dit heeft geleid tot twee onderzoekspistes die het waard zijn om verder uit te werken.
Enerzijds is onderzocht hoe de toegang tot grond en panden, exclusief voor hybride woonprojecten, kan vergroot worden. Diverse steden, gemeenten en andere overheidsgebonden organisaties wensen vandaag een deel van hun patrimonium af te stoten. Ook bepaalde gemeenschappen, zoals congregaties, scholengemeenschappen, e.d. zijn vaak op zoek naar een nieuwe invulling voor hun patrimonium. De oprichting van een grondenbank lijkt daarom een sterk te overwegen piste.
Anderzijds is het idee gegroeid om een privaat fonds op te richten waaruit hybride woonprojecten kunnen worden gefinancierd. Dit onderzoek is gevoerd in een nauwe samenwerking tussen Pensions for Change (Anneleen De Bonte) en Trividend als partner binnen het Living Lab. Hiertoe hebben zij het onderzoeksbudget van Innoviris (aan Pensions for Change) en van dit Living Lab (gedeelte aan Trividend) efficiënt op elkaar afgestemd om zo maximale resultaten te bereiken met minimale middelen. Dit onderzoek heeft geleid tot de opstart van een pilootproject binnen het bestaande SFDR Art.9 fonds ImpaktEU en een blauwdruk voor een volledig zelfstandig fonds voor betaalbaar en hybride wonen.
AANBEVELING 6 - Richt een gronden- en pandenbank op
Het partnerschap stelt dat het -binnen de huidige regelgeving- haalbaar moet zijn om een grondenbank op te richten voor niet-speculatieve woonprojecten. Dit kan budget-neutraal en eerder passief (zoals De Landgenoten doen voor landbouwgronden), óf eerder actief, gelijkaardig aan het model van Natuurpunt, dat via co-financiering van de overheid grondaankopen kan doen zodat Vlaanderen de Europes richtlijnen inzake natuurbehoud kan halen.
Om deze deeloplossing waar te maken zijn stellen we volgende mogelijkheden voor:
- Een erkende omschrijving van wat niet-speculatief wonen inhoudt (in het Living Lab gaat men uit van de definitie van wonen waar de potentiële financiële meerwaarde bij verkoop beperkt blijft tot de gezondheidsindex (inflatie/koopkracht);
- De erkenning dat niet-speculatief wonen als zijnde “van algemeen belang”, wat het mogelijk maakt om dergelijke projecten te ontwikkelen op “blauwe" gronden;
- De overheid kan zoeken naar of erkennen van één of meerdere niet-commerciële structuren (wellicht Stichtingen van Openbaar Nut) die het bewaken van het niet-speculatief karakter van woonprojecten statutair en eeuwigdurend verankeren en waarmee de Vlaamse (of lokale) overheid een convenant afsluit;
- Ze kan tevens deze erkende Stichtingen van Openbaar Nut (SON) toegang verlenen tot de interne overheidswebsite waarop sites/panden te koop aangeboden worden alvorens in een vorm van publieke verkoop te stappen;
- Wanneer een site als potentieel interessant bestempeld wordt voor niet-speculatief wonen, zou een periode van 9 à 12 maanden gegeven kunnen worden om:
- Met een potentiële maatschappelijke ontwikkelaar (= coöperatieve, VZW, maar ook andere marktspelers die het niet-speculatieve karakter in hun contracten met bewoners willen verankeren) een pre-vergunningstraject te lopen.
- een overdracht (= erfpacht of verkoop) te organiseren, waarbij de SON steeds via een golden share (of een ander afdwingbaar recht) in samenspraak met de notarissen de principes bewaakt en borgt;
Daarnaast vermelden we ook graag dat niet-speculatieve woonprojecten zijn bij een verwerving eerder gediend met een trage afbetaling dan bij een fikse korting.
Activering gronden
Uit eerder onderzoek uitgevoerd door Ruimte Vlaanderen blijkt enerzijds dat er nog goedgelegen gronden beschikbaar zijn in Vlaanderen. Het consortium beveelt hiervoor een gedegen inventarisatie aan. Vaak wordt door grote en kleine beleggers op een hogere grondwaarde gespeculeerd. Los van de vraag of het nog opportuun is om aan bijkomende grondinname te doen, kan men zich afvragen wat er zou gebeuren wanneer er een activeringsheffing wordt ingevoerd.
Actualisatie kadastrale waarde vastgoed
Een aanzienlijk deel van de vastgoedmarkt wordt nog belast op basis van een achterhaalde waarde. Het moderniseren van de kadastrale inkomens werd binnen de Vlaamse overheid al meermaals genoemd als mogelijke financieringsbron voor diverse noden, maar werd niet opgenomen in de beleidsambities van de huidige Vlaamse regering.
Actief grond-en pandenbeleid
Overheden kunnen naast financiële en kwalitatieve-, ook vele sociale criteria hanteren bij het vermarkten van eigen grondposities. Interessante voorbeelden zijn de “conceptaanbestedingen” zoals gehanteerd in Duitsland en Wenen. Om als verkopende overheid een lange-termijn impact te kunnen behouden, is een erfpacht beter geschikt dan een verkoop. Er kunnen op maat gemaakte voorwaarden opgenomen worden bij aanvang, maar ook (impact-)criteria ingeschreven worden (vb. doelgroep, betaalbaarheid, duurzaamheid,...) die eventueel zouden kunnen leiden naar een verlaagde canonvergoeding.
