AANBEVELING 7 - Richt een rollend woonfonds op
Tijdens het Living Lab is vastgesteld dat er twee belangrijke redenen zijn waarom projecten niet gefinancierd geraken: in de beginfase hebben de woonorganisaties onvoldoende liquiditeit om leningen af te lossen en onvoldoende rendabiliteit om commerciële rentevoeten te dekken. Circulair en duurzaam bouwen vergt bovendien een hogere investering bij de start, zoals bevestigd in aanbeveling 5. Dit leidt tot voorzichtigheid: banken willen slechts een kleiner deel van de projectkost financieren en streven daarbij naar kortere aflossingsperiodes dan bij particulieren (max. 20 jaar).
Na heel wat iteraties zijn Trividend en Pensions for Change gekomen tot het idee voor een fonds dat achtergestelde (bullet)leningen geeft voor 5-10 jaar. Hiermee willen ze het ontbrekende puzzelstuk leggen naast de eigen inbreng van de initiator en bancaire financiering. Na afloop van deze lening, is reeds een stuk van de schuld afgelost, is het pand hopelijk volledig bewoond en zorgt inflatie vermoedelijk voor verhoogde huurinkomsten. De combinatie van deze factoren zou banken voldoende vertrouwen moeten bieden om deze achtergestelde leningen te herfinancieren. Dit model wordt momenteel getest binnen het bestaande fonds ImpaktEU. Indien succesvol zullen de initiatiefnemers dit model proberen te verzelfstandigen tot een volwaardig fonds van 50 tot 100M€.
Om de rendabiliteit van de wooninitiatieven niet in het gevaar te brengen wordt gestreefd naar een laag rendement voor de investeerders (zo’n 2,5%) en een zo laag mogelijke structuurkost (maximaal 2%). Om investeerders te overtuigen om een relatief laag rendement te aanvaarden, is het belangrijk om hun risico ook zo laag mogelijk te houden. De overheid zou zo’n initiatief kunnen ondersteunen door het verschaffen van kapitaal (voorbeeldfunctie), waarborgen (verlagen risico) en het subsidiëren van (een deel van) de opstartkost en/of beheerskost. Het voorbeeld van Trividend (financiering voor startende ondernemers) toont aan dat de overheid met een bescheiden steun een grote hefboom kan realiseren door het model aantrekkelijker te maken voor private investeerders.
