Wat is het financieel basismodel?
Bij elk nieuw woonproject moet een wooncoöperatie banken en investeerders overtuigen van hun investering, de waardering van het project, enzovoort. Dit is niet anders voor de private ontwikkelaars. De indruk bestaat echter dat banken en investeerders voorlopig erg argwanend zijn naar de wooncoöperaties, die voor hen nog nieuw en onbekend zijn. Tijdens het Leertraject Coöperatieve Woonprojecten van de Vlaamse overheid is hierover meermaals een gesprek gevoerd met de financiële instellingen.
Daaruit bleek dat zij vaak twijfels hebben bij de terugbetalingscapaciteit van de wooncoöperatie, de professionele opzet van de coöperatie (cf. juridisch en financieel), de potentiële risico’s tijdens het bouwproces, de verkoopwaarde van de panden, het democratisch bestuur van de coöperatie, ...
Bij gebrek aan voldoende vertrouwen en een gedeelde taal zijn de banken bijgevolg geneigd om maximaal 50% van het benodigde kapitaal te lenen aan de coöperaties. Het overige deel wordt bij elkaar verzameld met aandelen en leningen bij de bewoners en hun achterban. Dit vormt een zeer intensieve kapitaalsinzameling met veel stress en onzekerheid.
In het Living Lab Hybride Wonen is de opdracht gegeven aan Deloitte om een financieel model op te maken dat kan dienen als een basis voor toekomstige coöperatieve woonprojecten die scenario 3 volgen. Als basis voor dit model heeft Deloitte zich geïnspireerd op de modellen van Wooncoop, Igemo en Triginta.
Binnen dit model zijn drie types coöperanten mogelijk (net zoals bij Wooncoop), die onderling verschillen door de grootte van hun kapitaalinleg bij de instap en door hun maandelijkse woonbijdrage. Op basis van de grootte van de kapitaalaanleg is vervolgens een huurkorting doorgerekend per coöperant. Hoe groter het kapitaal van de bewoner, hoe groter de korting, dus hoe lager de maandelijkse woonbijdrage. Andere aannames in het model zijn: de coöperatie koopt pand aan marktwaarde en zal vervolgens het pand beheren en verhuren aan coöperanten op lange termijn. Naast de bewoners kunnen ook private investeerders een grotere kapitaalaanleg doen. Een belangrijke vaststelling is dat een accurate mix van types coöperanten cruciaal is teneinde zeker te zijn dat er voldoende terugbetalingscapaciteit is voor de openstaande kredieten.
AANBEVELING 4 – Combineer economische haalbaarheid met doelmaximalisatie
Bewoners hebben er baat bij om zo goedkoop mogelijk te wonen. Een belangrijke factor in de woonkost is, zeker in de eerste 15-20 jaar van een wooncoöperatie, de financieringskost. Hoe lager de financieringskost, hoe betaalbaarder het wonen, maar hoe moeilijker het is om financiering op te halen. Hybride wooninitiatieven moeten dan ook steeds op zoek naar een optimale financieringsmix die voldoende aantrekkelijk is voor investeerders zonder de betaalbaarheid in het gedrang te brengen. Zowel in de praktijk als uit het door Deloitte ontwikkelde model, blijkt dat er haalbare modellen uit te werken zijn waar doelmaximalisatie en economische haalbaarheid niet tegenover elkaar staan, al stellen we wel vast dat niet alle modellen even opschaalbaar zijn. Wooninitiatieven worden dan ook geconfronteerd met het dilemma: ontwikkelen we minder projecten die betaalbaar zijn, of meer projecten die – zeker in het begin – minder betaalbaar zijn (eerder Q4 en Q5 benaderen).
Met de invulling van diverse scenario’s in het financieel model is Deloitte gaan toetsen wat financieel haalbaar en minder haalbaar is. Het uitgangspunt was: de banken en (impact)investeerders zullen eerder bereid zijn te investeren in coöperatieve woonprojecten als er een marktconform rendement tegenover staat.
Vanuit die premisse dienen volgende punten in overweging genomen te worden indien men het initiatief wil opschalen:
- Een accurate mix van types coöperanten is cruciaal om voldoende terugbetalingscapaciteit te garanderen (cf. minimale inleg door coöperant impliceert lagere huurkorting en dus hogere huurvergoedingen)
- Om de banken en investeerders een marktconform rendement te kunnen bieden dient rekening gehouden te worden met de financiële markten doch dient zeker de nodige aandacht besteed te worden aan belangrijke randvoorwaarden zoals de spreiding van risico’s, waarborgen door overheden (cf. eventuele inkoop door overheid), gestandaardiseerde contracten, ...
- De banken wensen bij voorkeur samen te investeren met pensioenfondsen, impact investeerders, ... en niet zelf volledig het risico te dragen.
- Bij de opstart dient gestipuleerd te worden onder welke voorwaarden coöperanten hun aandelen kunnen verkopen.
- Van bij de opstart dient bepaald te worden welke huurkortingen toegekend kunnen worden zodra de financiële toestand van de coöperatieve vennootschap het toelaat.
Voormelde punten werden informeel afgestemd met financiële instellingen. Bij gebreke aan een concreet pilootproject kan het Living Lab evenwel geen uitsluitsel geven of deze aanpak effectief banken en investeerders over de streep helpt.
Scenario 1 en 2 voorzien wél een bijkomende financierende rol vanuit de overheid, bijvoorbeeld om het risicoprofiel van wooncoöperaties te beperken door waarborgen te verlenen. Dit kan bijvoorbeeld het engagement zijn om de ontwikkelde woningen aan een voordelig tarief (bv. aan kostprijs, 10% onder marktprijs, …) over te nemen mocht er een probleem ontstaan binnen een wooncoöperatie of een directe waarborg bieden aan investeerders dat wanneer een lening niet terugbetaald wordt, zij zal tussenkomen voor een deel van het verlies. Deze opties zijn in het financieel model niet meegenomen, maar hebben vermoedelijk wel een positieve invloed op de financieringsbereidwilligheid van banken voor coöperatieve woonprojecten waar het risico op rendementsverlies hoger ligt.
Ontdek het financieel basismodel
Disclaimer: Door dit model te downloaden bevestig je dat Deloitte Consulting niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de resultaten die je bekomt bij het gebruik van zijn financieel basismodel (Excel). Deloitte Consulting is niet aansprakelijk ten aanzien van gebruikers van dat model, hetzij op grond van contract of onrechtmatige daad of anderszins, voor verlies, schade, kosten of uitgaven die voortvloeien uit het gebruik van of het vertrouwen op dit model. Dat geldt ook voor derden die kopieën ontvangen of afgeleide informatie gebruiken.
