Wat is de rol van de overheid?
In hun zoektocht naar verbreding en opschaling richten de hybride woonorganisaties – zowel wooncoöperaties als stichtingen, CLT, ... - zich in eerste instantie tot de Vlaamse overheid en de lokale besturen. Referentievoorbeelden in het buitenland tonen dat de overheid een sterke stimulans kan bieden met de hefbomen geld, grond en expertise. Ook het recente Leertraject Coöperatieve Woonprojecten, in opdracht van Departement Omgeving en Agentschap Wonen in Vlaanderen, deelt deze visie.
Binnen het Living Lab is men er – gezien de schaarse publieke middelen – veeleer van uitgegaan dat de rol van de overheid voor het opschalen vooral ligt in het creëren van een faciliterend regelgevend kader en een gelijk speelveld en minder in het actief ondersteunen van individuele projecten met subsidies of gronden. Naarmate de desbetreffende overheid meer maatschappelijke opdrachten geeft aan wooncoöperaties (bijvoorbeeld rond zorg of betaalbaarheid), zal de ondersteunende rol die de overheid hierin speelt groter worden. Hierna overlopen we drie scenario’s, waarbij in elk scenario de doelgroep verschilt en de financieel ondersteunende rol van de overheid dus ook.
Scenario 1: Maximale steun vanuit de overheid bij de oprichting van de coöperatie.
In dit scenario beschouwt de overheid de wooncoöperaties als een belangrijke actor in de woonmarkt die bijdragen aan een betere betaalbaarheid van het wonen. Steden als Zürich, Genève, Amsterdam, Barcelona, ... geloven in de ecologisch, sociale en economische meerwaarde van de wooncoöperaties op korte en lange termijn. In ruil voor de financiële en technische ondersteuning (inzet van gronden/panden, goedkope leningen en/of bankwaarborgen) stellen zij voorwaarden aan de coöperaties. In Barcelona en Amsterdam vragen ze bijvoorbeeld: het project moet betaalbaar zijn voor een brede groep mensen met lagere inkomens, zonder eigendom en met een domicilie.
Dankzij de financiële ondersteuning vanuit de overheid en een eventuele borgstelling krijgt de wooncoöperatie vaak ook betere voorwaarden bij de bank. Dit zorgt ervoor dat de instap in het kapitaal en de maandelijkse woonbijdrage haalbaar en aantrekkelijk kunnen zijn voor mensen met lagere inkomens, zoals Q2 en Q3. In Nederland kunnen zij hiermee voldoen aan de barema’s van sociaal wonen, in Barcelona zijn de maandelijkse woonbijdragen quasi de helft van de marktprijzen.
Scenario 2: Beperkte steun van overheid aan reeds bestaande wooncoöperatie
In dit scenario hoeft de wooncoöperatie voor het verwerven van de grondpositie niet te concurreren met de klassieke ontwikkelaars, wat een eerste belangrijk voordeel betreft. Vaak moeten zij vooral vanuit hun visie op het woonproject de overheid overtuigen. Of moeten zij voldoen aan specifieke criteria omtrent ecologie en duurzaamheid, betekenis in de buurt, toegankelijkheid, ... Tot slot wordt verwacht dat de coöperatie in staat is om het project zelf te financieren met eigen middelen en een aanvullende banklening. In Vlaanderen hebben de steden Sint-Niklaas, Leuven, Hasselt en Genk de voorbije jaren reeds bestekken gelanceerd waarin zij een grond of pand aanbieden, dit exclusief aan een coöperatieve vennootschap, een niet-commerciële organisatie of een bewonersgroep aan lagere rentevoeten. Betaalbaar wonen is in dit scenario geen absolute voorwaarde, maar kan, zoals bij elke wooncoöperatie, wel een troef zijn op lange termijn.
Scenario 3: Status quo – geen rechtstreekse steun vanuit overheid
In dit scenario gaat de wooncoöperatie op zoek naar een pand of grond op de private woonmarkt en streeft naar marktconform rendement voor alle leningverstrekkers en aandeelhouders. Bij het opzetten van de wooncoöperatie wordt daarmee ook vertrokken van marktconforme huurprijzen. Vervolgens hebben zij twee opties: zij kopen een grond of pand en (ver)bouwen met eigen architect en aannemer, of zij kopen een afgewerkt pand van een projectontwikkelaar. Finaal is het gebouw, net zoals in de vorige scenario’s, volledig in eigendom en beheer van de wooncoöperatie.
Dit scenario vormde het uitgangspunt voor het Living Lab Hybride Wonen en is als basis gebruikt voor het financieel model ontwikkeld door Deloitte. In het oorspronkelijke pilootproject zou Van Roey als private marktpartij via een erfpacht de grond verwerven, vervolgens instaan voor de volledige projectontwikkeling en tot slot overdragen aan een hybride woonentiteit zoals een wooncoöperatie. De ideale voorwaarden voor dit pilootproject waren voorwerp van het onderzoek in het Living Lab. Helaas is dit pilootproject niet doorgegaan omdat de aanbestedende publieke partij betaalbaarheid niet als vooropgesteld doel had, en dat dit mede daarom niet is meegenomen in de finale scoring.
Ongeacht de keuze voor een scenario zonder tussenkomst van de overheid, zijn alle stakeholders binnen het Living Lab erover eens dat (i) voor het welslagen van het model niet enkel een erkenning van de wooncoöperatie (zie aanbeveling 1) absoluut noodzakelijk is, maar ook dat (ii) de overheid de kost van de aankoop/ontwikkeling van het gebouw binnen de coöperatie kan beperken door één en ander te faciliteren (vb. vergunningstraject, borg, ...) en dat (iii) de creatie van een gelijk speelveld voor de wooncoöperaties versus de klassieke woonmarkt aangewezen is.
AANBEVELING 2 - Creëer een gelijk speelveld voor wooncoöperaties
Om elk type wooncoöperatie een goede en eerlijke basis voor ontwikkeling te bieden, willen we vanuit het Living Lab Hybride Wonen pleiten voor de creatie van een gelijk speelveld voor alle woonactoren in Vlaanderen. De juridische en fiscale maatregelen op verschillende beleidsniveaus die hiervoor in aanmerking komen staan uitgebreid beschreven in de bouwstenennota, opgemaakt door VITO en Deloitte. Een korte samenvatting hieronder:
- Het creëren van een gelijk (fiscaal) speelveld voor het coöperatief woonmodel, naast het klassieke koop- en huurmodel. (bv. verlaagde registratierechten van 2% voor de aankoop van de enige, eigen woning via aandelen; aangepaste leningformules die belastingvermindering toelaten; toegang tot subsidies die vandaag beschikbaar zijn voor private woningeigenaars, toegang tot Vlaamse Woonlening, renovatieleningen, …).
- De opmaak van modelstatuten, corporate governance modellen, juridische leidraden en financiële sjablonen die ervoor zorgen dat iedereen – van banken tot overheden, burgers, ontwikkelaars, ... - het model beter begrijpen en dat één en ander gestandaardiseerd kan worden.
- Erkenning en ondersteuning van een koepelorganisatie (zoals GCHG in Genève, Cooplink in Nederland, Habicoop in Barcelona, ...) die de belangen van de wooncoöperaties verder onderzoeken en behartigen, maar ook een verbindende schakel vormen tussen overheden, coöperaties en burgers. Dergelijke erkenning kan gepaard gaan met het verplicht aanbieden van specifieke kredieten door (staats)banken, pensioenfondsen, ...
Ook na het implementeren van een gelijk speelveld en een duidelijk reglementerend kader, beschikken lokale overheden momenteel niet altijd over de nodige expertise en tijd om potentiële initiatiefnemers van coöperatieve woonmodellen te begeleiden.
Een actor die eruit springt om deze faciliterende rol op te nemen is de intercommunale. Zij kunnen als verlengstuk van lokale besturen hun inhoudelijk en ruimtelijke kennis koppelen aan de plaatselijke en regionale beleidsvisies. Enerzijds kunnen ze proactief potentiële projecten in kaart brengen, anderzijds kunnen zij als bruggenbouwer en facilitator private initiatieven begeleiden en de kwaliteit vanuit een breder maatschappelijk doel bewaken.
Wonen in Vlaanderen ondersteunt via een subsidie de intergemeentelijke samenwerking rond wonen. De initiatieven die worden uitgevoerd in het kader van deze intergemeentelijke samenwerking vallen onder de Vlaamse beleidsprioriteiten:
- De gemeente zorgt voor een divers en betaalbaar woonaanbod afhankelijk van de woonnoden
- De gemeente werkt aan de kwaliteit van het woningpatrimonium en de woonomgeving
- De gemeente informeert, adviseert en begeleidt inwoners met vragen over wonen.
De faciliterende rol voor de intercommunales die vanuit we vanuit het Living Lab zien sluit perfect aan op deze 3 Vlaamse beleidsprioriteiten. Met het ter beschikking stellen van beperkte middelen vanuit dit subsidiekader kunnen de intercommunales hun rol hierin nog meer opnemen.
