Wat leren van de private marktpartijen?
Een belangrijke sterkte van het Living Lab was de grote diversiteit aan betrokken stakeholders, in het bijzonder van twee groepen: Wooncoop, Abbeyfield en Symbiosis als vertegenwoordigers van hybride woonmodellen en Groep Van Roey en Deloitte als vertegenwoordigers van het klassieke marktmodel. Samenwerkingen tussen deze twee groepen zijn vandaag nog eerder beperkt. In het Living Lab evalueerden we wat de voordelen van een samenwerking zouden kunnen zijn, en in welke hoedanigheid.
Sociaal geëngageerde ondernemers, organisaties of burgers zijn vaak de drijvende kracht achter de huidige hybride woonorganisaties in Vlaanderen. Zij handelen vanuit een maatschappelijk engagement, maar zijn – zeker in de beginfase - vaak minder bekend met de juridische, procedurele, financiële en technische aspecten van de realisatie van een woonproject. Zij kunnen vanuit hun rol als eigenaar en beheerder een sterke stimulans vormen voor een sterke focus op duurzaamheid en total cost of ownership (TCO – zie aanbeveling 5).
Projectontwikkelaars worden vandaag breed erkend als de professionele woonactoren met veel ervaring in het bouwen, investeren en ontwikkelen van woonprojecten. Daarbij opereren ze binnen een marktconform model met een minimaal te behalen financieel rendement. Projectontwikkelaars hebben echter vaak nog maar beperkte ervaring met hybride woonvormen en de potentiële impact ervan op hun financiële model.
Binnen het oorspronkelijk pilootproject in Herentals was het Living Lab vertrokken van het idee dat een projectontwikkelaar zelf een hybride woonorganisatie zou oprichten binnen een project. Deze piste is echter verlaten omdat er geen akkoord werd bereikt met de grondeigenaar rond de hoogte van de jaarlijkse canon voor de erfpachtvergoeding enerzijds en de overdrachtsvoorwaarden op het einde van de erfpacht.
Deze ervaring mee in acht nemend, is tijdens het Living Lab verder nagedacht over de mogelijke rol die projectontwikkelaars kunnen spelen bij de totstandkoming van de coöperatieve woonprojecten. Kunnen zij partner worden in de projectontwikkeling op maat van de coöperatie? Deze vragen en discussies hebben geleid tot volgende aanbeveling.
AANBEVELING 3 – Evolueer van vraaggestuurd naar aanbodgestuurd ontwikkelen
Het juiste klimaat scheppen waarbinnen deze partijen elkaar vinden is een uitdaging die vandaag op tafel ligt. Dit is een proces dat zich echter niet alleen binnen dit marktproces voltrekt. Het huidig economisch klimaat hand in hand met de steeds toenemende complexiteit om een project gerealiseerd te krijgen, leidt de verschillende partijen, zeker in beginfases, tot samenwerking. Binnen deze aanbeveling tot aanbodgestuurd werken kwamen uit de besprekingen in het Living Lab twee mogelijke pistes die beiden hun voor- en nadelen hebben.
-
Wooncoöperaties werken samen met andere marktpartijen zoals projectontwikkelaars
Deze aanpak maakt dat het financiële risico van het opstarten van een project veelal niet bij de wooncoöperatie zelf ligt, en deze pas overgedragen wordt zodra de wooncoöperatie het project koopt van de ontwikkelaar. Voor startende wooncoöperaties met weinig ervaring of expertise is deze optie veiliger, maar gaat dit uiteraard gepaard met een kostprijs die hoger ligt omdat de ontwikkelaar ook een winstmarge eist. Tevens maakt deze aanpak ook dat het coöperatieve model sneller opschaalbaar is dankzij de ervaring, standaardisatie en efficiëntie waarmee projectontwikkelaars grotere projecten kunnen realiseren.
-
Wooncoöperaties halen zelf de expertise rond projectontwikkeling in huis
Zodra een wooncoöperatie een zekere schaalgrootte heeft bereikt (zoals vandaag het geval is bij Wooncoop) is het vaak voordeliger om expertise rond projectontwikkeling zelf in huis te halen. Dit dempt de kosten van projecten aanzienlijk, aangezien de wooncoöperatie de grond goedkoper kan verkrijgen, studieteams efficiënter kan begeleiden en vrijer is in het kiezen van aannemers, architecten etc. Voor wooncoöperaties die weinig kapitaal hebben (veelal startende), is deze optie vaak niet haalbaar omdat het up-front financiële risico dan volledig bij de wooncoöperatie ligt.
Compactheid
Om vanuit een aanbodgedreven woonmodel tot betaalbaarheid te komen, speelt naast standaardisatie en efficiëntie in het bouwproces, ook compactheid een belangrijke rol. De huidige voorschriften in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan of Stedelijke Verordening beperken terecht de minimale woonoppervlaktes. Door de voorschriften voor minimumoppervlaktes in vraag te stellen, kunnen we niet enkel de capaciteit van een site verhogen, maar ook de kost per unit verlagen. Bovendien zal het energieverbruik lager liggen omdat de wooneenheden kleiner zijn en warmte en koelte efficiënter worden gedeeld tussen de wooneenheden (zoals we nu al kunnen zien in grote appartementsgebouwen). De hogere compactheid van een woonproject kan verder opgezocht worden in verhouding tot zowel gedeelde voorzieningen als collectieve buitenruimtes en zelfs energiebronnen, waardoor betaalbaar en kwaliteitsvol wonen in optimale balans zijn.
Participatie van bewoner-coöperanten
Wat betreft de participatie van de bewoners tijdens het ontwerp- en bouwproces, zien we een evolutie bij de wooncoöperaties. Er wordt steeds meer de voorkeur aan gegeven om de participatie te beperken in de fase van aankoop en projectontwikkeling, om dit proces efficiënter te laten verlopen.
Zo werkt Wooncoop steeds meer aanbodgedreven, ze kopen een pand of grond aan, ze ontwikkelen de plannen samen met een architect en pas dan worden bewoners-coöperanten betrokken. Oorspronkelijk vertrokken zij in hun projecten van een groep bewoners die zelf een project lanceerden en vervolgens ontwikkelden. Deze aanpak maakte dat de initiële nood aan kapitaal voor grond-, studie- en bouwkosten verzekerd werd om projecten van de grond te krijgen. Zij merkten echter dat uitgebreide participatie leidt tot een traag besluitvormingsproces, maar vooral ook tot hogere bouwkosten (bij gebrek aan standaardisatie en efficiëntie, mede door een specifieke uitgebreide wishlist van bewoners). Nu Wooncoop meer middelen heeft om zelf voor te financieren, wordt een aanpak verkozen waarin bewoners pas worden betrokken op basis van afgewerkte bouwplannen. Op deze manier is bij de start duidelijk wat men kan verwachten van het project, is het budget meer vastgelegd en worden nodeloze, lange discussies vermeden. Deze manier van werken sluit sterk aan bij de aanpak van de projectontwikkelaars. Ook Abbeyfield werkt zo, en in het buitenland is dit ook de gangbare praktijk bij wooncoöperaties.
Uit de enquête die Endeavour rond heeft gestuurd naar coöperanten van Wooncoop, bleek tevens dat het grootste deel ook tevreden is met een “sleutel op de deur” woning en niet per se in het bouw- en ontwerpproces wil betrokken zijn. Deze enquête betreft maar een beperkte steekgroep in verhouding tot de volledige populatie, maar schetst al een eerste beeld dat betrokkenheid van bewoners ook geen absolute vereiste is voor bewoner-coöperanten.
